评级机构惠誉预计从2023年开始白石洲项目将贡献约400亿元的总可售资源

白石洲旧改项目，被誉为深圳旧改航母，是目前深圳规模最大，最受关注的城市更新项目。

白石洲作为一个曾经聚集了大量外地人的城中村，如今是当地房企绿景中国最重要的开发项目。

日前，绿景地产投资有限公司发布公告称，万科将入股白石洲也是万科绿景中国的第三大股东

公告显示，绿景中国子公司智慧城市发展有限公司，深圳市四达实业发展有限公司与万科子公司深圳市深泉房地产开发有限公司订立认购协议。

万科将向四达实业注资约23亿元，其中约1.71亿元注入注册资本，约占四达实业扩大后股本的8%，余额计入四达实业资本公积交易完成后，四达实业将由绿景中国持股92%，万科持股8%

根据消息显示，四达实业控股深圳白石洲旧改项目公司深圳吕晶天盛实业有限公司..

万科的23亿投资将在两年内分两期还清，但其收益是在赌未来。

根据交易条款，万科不参与旧白石洲改造一，二期的开发经营，不负责一，二期项目的债务，不享受二期项目的利润分成相反，万科享有项目第三，四期的利润分配，分配比例为吕晶万科的82%，20%股权

香颂资本执行董事沈梦认为，这笔交易的重点不是万科何时能够盈利，而是缓解绿景的资金压力由于万科自身流动性相对稳定，对其投资项目的收益要求并不迫切，但可以通过自身投资达到缓解合作方资金链紧张甚至断裂风险的功能

与万科绿景中国的沟通早在2015年就建立了万科自2015年起向绿景中国投资6.6亿港元成为财务投资者，目前持股5.94%，为其第三大股东

原计划独立开发白石洲项目的绿景中国，在房地产行业整体融资受限，销售下滑的情况下，不得不引入外援。

绿景中国2021年年报显示，公司净负债率为81.2%，扣除预付款后的资产负债率为64.8%，现金短债比为0.68，触及红线。

截至去年底，公司现金余额72.87亿元，其中现金及现金等价物39.07亿元，受限制存款33.80亿元，一年内到期的有息负债98亿元，包括银行及其他贷款，可转债和国内小型公募。

对于无抵押融资，如可转换债券和国内小型公开发行，由于白石洲项目进展顺利，公司正在与投资者进行初步沟通只要项目按计划达到明年预售阶段，其基本存活的几率就很大

可见白石洲项目对于资金链紧张的绿色中国来说，至关重要。

作为深圳最大的城中村之一，白洲是绿景中国十年拿下的旧改项目周边同级别楼盘房价高达15万元/平方米，有四条地铁线，六个地铁站

在绿景中国的规划中，白石洲分为四期滚动开发，总开发期约8至10年扣除反签面积，绿景中国可售面积约180万平方米，业态分布在住宅，公寓，商务办公，各占1/3

具体来看，一期至四期的可售面积分别为20万平方米，10万平方米，60万平方米和70万平方米，即三期和四期占白石洲项目总可售量的80%按照一期300亿元的可售价值粗略计算，三，四期的可售价值至少超过1000亿元

当然，旧改项目盈利的同时，时间成本和资本成就也是有成本的。

2021年，绿景中国透露白石洲项目总投资900亿，其中一期200亿，二期100亿，三期300亿，四期300亿。

白石洲一期已确定2021年实施，并已取得施工许可证目前已经顺利启动，计划2023年投放市场

根据目前公开的规划，项目一期地块为一栋五塔楼，包括两栋商务公寓和三栋74层超高层住宅。

60层以上的超高层住宅在深圳相当少见，74层的白石洲一期很可能成为深圳最高的住宅可见，绿景中国想从白石洲一期获得最大的价值

广东省住房政策研究中心首席研究员李认为，城市更新后这种超高层住宅的出现，其实是一种必然的结果，因为目前更新的成本越来越高当人们预期价格涨幅较高时，村民搬迁的要价也会较高，这就是需求方就供应端而言，很多开发商都在紧盯深圳老市场而且城市更新要回归公共属性，就要给公共设施留下足够的空间这样一来，开发商赚钱越来越难，需要提高容积率

评级机构惠誉预计，从2023年开始，白石洲项目将贡献约400亿元的总可售资源鉴于绿景专注于低营业额高利润的城市更新项目，惠誉预计其EBITDA利润率仍将远高于同行

在旧改项目还没有进入收获期的时候，绿景中国就必须源源不断地向项目注入资金引入万科作为项目股东，也是在销售下滑，融资收紧之际的安全牌

万科这次入股，保证回报的可能性很大，不仅获得了深圳最大的旧改项目的股权，还可以让项目公司明确自己出资。

根据交易条款，如果项目公司未能在2025年9月30日之前从商业银行获得项目开发贷款或项目公司存在资金缺口，但没有来自外部金融机构的融资解决方案，则项目公司股东需要投入超过其预期的资本。

如果出现上述情况，绿景将购买万科在目标公司持有的全部股权及相关债务如果绿景选择在规定期限内不行使退出权，万科在项目第三，四期的利润分配比例将由20%提高至40%

对于万科而言，如果项目公司未能在2025年12月31日前取得项目三期，四期全部四证或许可证，或者如果绿景与万科未能就项目四期的整体开发和运营规划达成一致，万科将有权在获得绿景的书面同意后，将其在目标公司的全部或部分股权或债务出售给绿景。

后续能否逐步实现这些期限要求，还要看项目的具体开发进度就目前的绿色景观而言，万科的入股和投资其实可以解决推动白石洲项目进度的资金燃眉之急

受万科股票消息影响，6月8日收盘，绿景中国股价收于每股1.24港元，上涨42.53%，盘中涨幅超过50%显然，资本市场会用脚投票

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