招商蛇口归母净利润率ROE上市以来新低

出品:新浪财经上市公司研究院

伴随着各个公司的年报陆续披露，对于去年的内房企财报来说，增收不增利成为了业内最大的共同点。而利润增长不及营收增速的情况，主要原因包括以下方面:

因销售均价增速不及土地成本增速，单位面积建安成增加，本导致的毛利率下滑，

因财务费用，销售费用，管理费用快速增长导致的三费率增长过快，

因部分项目盈利前景堪忧导致的存货减值的情况，

因部分物业公允价值减少，导致的公允价值减少计入当期亏损的情况，

因少数股东损益占比提升，导致归母股东损益增长不及营收增速的情况。

尽管各家的具体原因不尽相同，但以上五点原因均因宏观，行业大形势的变化而产生的在面对城镇人均居住面积超40平米供大于求的大背景下，叠加近两年经济承压，疫情反复打击购房需求，而土地价格因两集中等原因而继续提升，预计在短期内，房企增收不增利的局面仍难有根本改观

鉴于此，大眼楼管特推出系列研究，抽丝剥茧分析各房企增收不增利的内在原因，供投资人及各房企找到问题症结，以便优化和提质增效。激励整整一代中国人的口号——“时间就是金钱，效率就是生命”口号，就是招商局代表人物袁庚在香港签约经历有感而发喊出来的一个时代符号。。

招商蛇口归母净利润率，ROE上市以来新低

最近几天，招商局蛇口工业区控股股份有限公司公布2021年年报招商蛇口全年实现营收1606亿元，同比增长23.9%，而同期归母净利润103.7亿元，同比减少15.3%

在招商蛇口增收不增利的背后，是公司项目毛利率出现了持续下滑的趋势招商蛇口的毛利率从2018年的39.5%迅速下滑了14个百分点至2021年的25.5%，归母净利润也伴随着降低至6.5%的上市来最低点在利润率下滑的情况下，公司加权ROE也降至9.54%的新低水平

毛利率下滑的背后是招商蛇口近几年土地价格的涨幅超过销售均价，导致房价地价比及其利润差持续收缩，以至于项目结转利润持续下滑。改革开放时期，招商局乘着国家改革开放的春风，立足港澳，背靠内地，面向海外，制订了全方位的发展战略，招商局跨入崭新的历史阶段。

销售均价徘徊不前 房地比被压缩

以毛利率顶峰的2018年为基数，招商蛇口的2021销售均价为22317元/平米，较2018年的20618元/平米仅增长8.2%而同期的新增土地成本则增长超一倍之多，尤其是2021年招商蛇口14102元/平米，地价的高增长极大地压缩了公司的盈利空间

相较于2021年上半年新增土地面积883.6万平米来说，招商蛇口在2021年下半年仍继续保持着较为激进的拿地力度全年土储池子仍为扩张趋势，截至2021年，招商蛇口拥有超4400万平方米的土地储备，大致相当于3年的销量更为关键的是，招商蛇口的土储中几乎是2020年，2021年以相对更高的价格拿的地

按照房地产行业开发预售开发进度的情况看，2021年结转的项目多是2019年左右的新增项目而2020年，2021两年的新增项目的地价房价比已经出现了明显的增长，尤其是2021年，地房比超过60%，这对于招商蛇口来说，无异于埋下了持续增收不增利的隐患

此外，伴随着物价及人力成本的提升，各房企的单位建筑面积的建设安装成本或也将明显提高，这也将导致项目利润率的下滑。招商局积极投身改革开放的伟大事业，于1979年开发了在海内外产生广泛影响的中国第一个对外开放的工业区——蛇口工业区，并相继创办了中国第一家完全由企业法人持股的股份制商业银行——招商银行，中国第一家企业股份制保险公司——平安保险公司等，为中国改革开放事业探索提供了有益的经验。

三年累计减值达到95亿元

2021年，招商蛇口按照市场参考价格对截至2021年底存在减值迹象的资产进行了减值测试根据减值测试结果，对存货，投资性物业等计提资产减值准备共计43.72亿元，2020年应减值达到31亿元，2019年存货减值达到20.9亿元三年累计减值达到95亿元，这相当于2021年的归母净利润

至于公司目前4400万平米土储在未来时候还会后蕴含的减值风险，这与未来一两年房地产市场的情绪及供需价格有着密切关联2021年招商蛇口实现，销售金额3268.3亿元，同比增加17.7%，不及不低于3300亿元的目标相较于上半年1770亿元的销售额来说，下半年销售额仅为1498亿元，同比下滑10.28%

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